Какие документы потребовали для строительства дома в ЕС и как прошли проверку?

Привет всем! Я Макс. Мы с женой и дочкой живем под Кельном, переехали пару лет назад, до этого — Дрезден, еще раньше — Питер. Сейчас думаем о собственном доме: участок нашли недалеко от Бонна, строить хотим сами, по максимуму насколько это возможно.
Никогда не сталкивался со стройкой в Европе, и честно — не понимаю, с чего начать. Уже успел запутаться в этих Bauantrag, Bebauungsplan, GEG и прочих страшных словах.
Параллельно присматриваемся к Болгарии — есть мысль взять участок у моря, под Созополем, на будущее. Не хотелось бы обжечься, особенно с документами.
Кто проходил через стройку в ЕС — особенно Германия, Болгария — расскажите по-человечески:
– что реально проверяют?
– какие документы нужны на стройку в Европе?
– сильно ли отличаются правила от страны к стране?
– и вообще, с чего вы начинали?
Буду благодарен за конкретику из вашего личного опыта

 

Привет, Макс! Сам строился в двух странах. Мы с женой делали перепланировку и надстройку в Берлине, а в Румынии построили полноценный дом в пригороде Бухареста. Плюс у меня бизнес, торгуем стройматериалами, часть отправляем в РФ. Смогу подсобить с вопросом.

По Германии коротко. Идешь к архитектору, он собирает Bauantrag это заявление + чертежи + планы, дальше в Bauaufsichtsamt проверяют, соответствует ли проект правилам землепользования и застройки в ЕС, смотрят пожарную безопасность, энергоэффективность, иногда канализацию и заезд. 2–4 месяца при полном пакете займет.
Документы для застройки дома из обязательного это право на землю, архитектурный проект, статический расчет по Еврокодам, пожарка, энергорасчет, инженерка. Иногда согласие соседей (если по границе).

На стройплощадке у тебя должен быть комплект документов по технике безопасности на стройке, это разрешение, журнал работ, план по безопасности. Иначе надзор может остановить работы. А ну и материалы все только с CE-маркировкой и декларацией (DoP).

 

Я как раз живу в Болгарии, в Созополе, где вы хотите брать участок . У меня тут мини-отель, сейчас расширяемся, достраиваю еще пару номеров. Захотите семьей отдохнуть, пишите скину в личку координаты
В Болгарии все начинается с дизайн-визы, как бы технический паспорт участка.
Дальше делается проект. Потом только дают разрешение, через 2–3 месяца. У моря иногда просят экологический скрининг. У меня вот требовали. Какие документы нужны для стройки дома в Европе тут сильно будет зависеть от местности, но костяк везде один: документы на землю, проект, сети, пожарка, экология если нужно.

 

Мы тоже пару лет назад переехали в Болгарию с мужем, купили мини-отель в Китене. Потом достроили ресторан. По Болгарии уже наизусть все знаю Дополню комментарий выше: кроме архитектурного проекта, обязательно нужны предварительные договора с сетями (электричество, вода, канализация). Без них вообще никто проект смотреть не будет. У нас была заминка из-за пожарной службы, т.к. мы вовремя не подали им изменения в план вентиляции. Пришлось переподавать, задержали работы более чем на месяц. Так что лучше четко все делать с самого начала

 

Вклинюсь со своей историей!

Переехала пару лет назад, открыла студию ландшафтного дизайна, кручусь потихоньку. У нас в Швеции все строго, знаю не понаслышке, потому что когда открывала свою студию, то сама себе проектировала мастерскую, маленький офис и теплицу. По порядку:
1. сначала смотришь, нужен ли тебе bygglov (разрешение)
2. нанимаешь контрольного ответственного, без него никак
3. составляешь контрольный план, подаешь
И ждешь startbesked - вот теперь зелёный свет, а без этого даже ямку выкопать нельзя

Все материалы — CE, расчеты по Еврокодам. У нас очень строго с влажностью в помещениях, вентиляцией и утеплением. Но! Если сделал грамотно - проблем не будет и палки в колеса никто вставлять не станет

 

Спасибо всем! Если б не спросил, точно б вляпался По ЕС себе записал: CE/DoP + Еврокоды + экология, а дальше — у каждой страны свои формы.
Может еще с этим подскажете: что обязательно должно быть на площадке? Когда уже к работам приступили, какие документы должны быть на стройке, чтобы ко мне не пришли с блокнотом и штрафами?

 

На площадке в Германии у меня лежала копия разрешения на строительство (с печатью),журнал стройки,инструкции по охране труда. Еще если твоя стройка полноценная, а не ты сам с лопатой, то нужен план безопасности (SiGe-Plan). Без него на штраф нехилый можно попасть

 

У нас в Созополе приезжали из мэрии на проверку через 2 недели после начала работ. Спрашивали даже, где журнал с инструктажами. Хорошо, что у меня все вел мой подрядчик, иначе бы влетела. Там по сути список несложный, но если хоть чего-то не хватает, то оформляют предписание.

 

Макс, и ещё лайфхак: если участок рядом с водой или лесом — в Швеции это чувствительная зона. Сразу уточняй, не требуется ли экологический скрининг (EIA). Он не везде нужен, но если упустишь — стройка встанет.

Для обычного дома не просят, а вот если теплица, как у меня или еще какие постройки на участке, сразу проверяли на дренаж.

 

Всем привет, апдейт.
Нашли участок, начали работать с архитектором. Он говорит, что SiGe-Plan подаётся не сразу, а ближе к началу стройки. Это правда?
И второй вопрос — если мы захотим строиться в Болгарии у моря, обязательно ли будет проходить экологическую экспертизу?

 

Все верно. SiGe-Plan - это документ про безопасность на стройке, не на этапе разрешения. Но лучше все же готовить его заранее.
Про Болгарию, то у моря да, часто просят экоскрининг (а иногда и полноценную экспертизу). У нас в Бухаресте было проще, без экологии.
В общем правила землепользования и застройки в ЕС всегда начинаются с локального градплана. Если проект не влезает по высоте или плотности - разворачивают назад.

 

Это точно! Мы при первой подаче уперлись типа не проходит по отступу и пришлось заказывать пересчет и новую дизайн-визу. Неделя в никуда. Проверяйте все, что связано с зонированием, как бы скучно ни звучало.

 

Супер.
И еще один вопрос, что по Румынии? Реально там проще нормы?

 

Не проще, чуть по-другому. Тут больше внимания к финальной приемке - строительный контроль приходит реально и может завернуть объект, если например не соблюден армопояс или нет протокола по бетону.

 

Маленький оффтоп, Макс. Если все-таки будете брать участок в Болгарии или Швеции у воды, предусмотрите дренаж сразу. У меня зимой без него вода в теплице стояла по щиколотку!! Кто о чем, а вшивый о бане

 

И еще совет: в Болгарии или Румынии не экономьте на местных специалистах. Архитектор с командой все равно обойдутся дешевле, чем переделка проекта три раза. Мы с мужем, когда строили второй корпус, сразу дали на аутсорс весь пакет работ, и получили разрешение за 2,5 месяца.

 

Спасибо всем! Если будем строиться у моря — вернусь с фотоотчетом
Вот мой чек-лист по итогу, мож кому потом пригодится из новеньких. По правилам застройки в ЕС документы списком:

• проект,
• правоустанавливающие,
• сети,
• пожарка,
• энергорасчёт,
• экологическая справка (опционально),
• CE/DoP.

На самой стройке держать: копия разрешения, журнал, охрана труда, инструкции, SiGe.
Сильно помогли ваши истории. Думаю, тему можно расширять. Если кто строил в других странах ЕС (например, Португалия, Испания), дополняйте!